Cumpărarea unei case ori a unui apartament este un pas important, poate chiar unul dintre cele mai mari angajamente financiare din viața ta, fie că este spațiul în care vei locui sau faci o achiziție cu scop de investiție.
Dar, dincolo de bucuria de a-ți găsi „acasă”, vine momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare – documentul care face totul oficial.
În contract se regăsesc toate detaliile importante care te pot proteja, fie că ești cumpărător sau vânzător.
Din păcate, sunt destule persoane care semnează aceste contracte fără să înțeleagă pe deplin ce scrie în ele, bazându-se doar pe explicațiile notarului sau avocatului. Sau chiar a dezvoltatorului imobiliar. Și deși sprijinul specialiștilor contează enorm, e și mai bine să știi tu însuți la ce să fii atent.
În acest articol am cuprins, explicate clar și pe înțelesul tuturor, cele mai importante clauze pe care ar trebui să le conțină un contract de vânzare-cumpărare imobil și ce detalii merită verificate cu atenție înainte de semnare.
Ce trebuie să conțină un contract de vânzare cumpărare imobil
1. Identificarea clară a părților implicate
Prima secțiune din orice contract de vânzare-cumpărare trebuie să conțină informații de identificare despre toți cei implicați în tranzacție. Dacă este vorba de o companie, este necesar să fie trecut și numele reprezentantului legal și detaliile sale de identificare.
Este esențial ca toate aceste informații să fie verificate cu atenție pentru a evita probleme ulterioare.
De exemplu, dacă o proprietate are mai mulți proprietari (soț și soție sau moștenitori), toți trebuie menționați în contract și trebuie să își dea acordul pentru vânzare.
2. Descrierea detaliată a proprietății
Această clauză trebuie să ofere o descriere exactă și completă a imobilului care face obiectul vânzării. Cu cât descrierea este mai detaliată, cu atât riscul de neînțelegeri ulterioare este mai mic.
Elemente care trebuie incluse:
- Adresa completă a imobilului
- Suprafața utilă și suprafața construită (în metri pătrați)
- Numărul de camere și destinația lor (dormitor, bucătărie, baie etc.)
- Etajul (dacă este cazul)
- Numărul cadastral și numărul cărții funciare
- Anul construcției
- Structura de rezistență a clădirii
- Orientarea geografică
- Vecinătățile (ce se află în imediata apropiere a proprietății)
- Cotele părți comune (pentru apartamente)
- Terenul aferent (suprafața, categoria de folosință)
3. Prețul și modalitatea de plată
Această clauză este, poate, cea mai importantă din întregul contract. Ea stabilește cât costă proprietatea și cum se va efectua plata. Ai grijă să fie menționat clar calendarul plăților, dacă suma nu se achită integral la semnarea contractului. De asemenea, verifică dacă există penalități pentru întârzierea plăților.
Multe contracte au valoarea exprimată în euro, dar plata se face în lei. În aceste cazuri, ai grijă să fie menționat cursul la care se va stabili echivalentul din euro în lei.
În practică, multe tranzacții imobiliare din România implică un avans urmat de plata finală. În acest caz, contractul trebuie să specifice clar:
- Suma avansului și data la care trebuie plătit
- Data până la care trebuie achitată suma integrală
- Ce se întâmplă cu avansul în cazul în care tranzacția nu se finalizează.
4. Declarația de proveniență a imobilului
Pentru siguranța cumpărătorului, contractul trebuie să conțină informații clare despre cum a ajuns imobilul în proprietatea vânzătorului.
Elemente care trebuie menționate:
- Modul de dobândire: cumpărare, moștenire, donație, etc.
- Actul de proprietate anterior (numărul și data contractului de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, etc.)
- Dacă imobilul provine dintr-o moștenire, trebuie menționate toate persoanele care au calitatea de moștenitori
- Dacă imobilul face parte din comunitatea de bunuri a soților
Dacă ești cumpărător, asigură-te că proprietatea nu face obiectul unui litigiu în instanță și că nu există succesori care ar putea contesta dreptul de proprietate al vânzătorului.
5. Data predării imobilului
Contractul trebuie să stabilească clar momentul în care cumpărătorul va intra efectiv în posesia proprietății.
Elemente de specificat:
- Data exactă a predării-primirii
- Condiții pentru predare (de exemplu, achitarea integrală a prețului)
- Procedura de predare (inventar, proces verbal, predarea cheilor)
- Ce se întâmplă dacă vânzătorul nu eliberează imobilul la data stabilită
- Eventuala chirie pe care ar trebui să o plătească vânzătorul dacă rămâne în locuință după data stabilită
În practică, apar frecvent situații în care vânzătorul are nevoie de timp suplimentar pentru a elibera locuința sau pentru a-și găsi o altă casă. Toate aceste aspecte trebuie discutate și incluse în contract.
6. Clauze privind încălcarea contractului
Aceste clauze stabilesc consecințele pentru situațiile în care una dintre părți nu își respectă obligațiile asumate prin contract.
Elemente de inclus:
- Penalități pentru întârzierea plății sau a predării imobilului
- Dreptul de reziliere a contractului
- Condiții pentru restituirea avansului sau a altor sume plătite
- Procedura de soluționare a disputelor (mediere, instanță)
- Daune-interese pentru prejudicii cauzate
De exemplu, contractul poate prevedea că, în cazul în care cumpărătorul nu achită integral prețul la termenul stabilit, vânzătorul are dreptul de a rezilia contractul și de a reține sumele deja plătite ca despăgubire.
7. Clauze speciale pentru case cu teren
În cazul caselor, situația terenului pe care este construită locuința trebuie clarificată în detaliu.
Uite ce să verifici:
- Dacă terenul face parte din tranzacție
- Suprafața exactă a terenului și tipul de teren (intravilan, extravilan)
- Dacă există drept de trecere prin curțile vecinilor
- Eventuale servituți care grevează terenul (dreptul altcuiva de a trece prin terenul tău, de exemplu)
- Dacă există construcții neautorizate pe teren
În orașe, este important să verifici dacă terenul este intravilan și ce tip de construcții permite planul urbanistic zonal, mai ales dacă intenționezi să faci modificări sau extinderi ale casei.
8. Clauze speciale pentru apartamente
Pentru achiziția unui apartament, contractul ar trebui să conțină și informații specifice despre:
- Cota-parte din părțile comune ale clădirii (casa scării, acoperișul, fundația etc.)
- Cota-parte din terenul de sub clădire
- Existența unor facilități comune (parcare, spălătorie, uscătorie etc.), dacă este cazul
- Situația datoriilor la întreținere
- Istoricul renovărilor făcute în bloc (izolație termică, înlocuirea instalațiilor comune etc.)
De asemenea, cumpărătorul ar trebui să verifice dacă există planuri de reabilitare a blocului care ar putea genera costuri suplimentare în viitorul apropiat.
9. Forța majoră și cazul fortuit
Contractul ar trebui să prevadă ce se întâmplă în situații extraordinare, independente de voința părților, care pot afecta executarea obligațiilor contractuale.
În practică, aceste clauze sunt rareori invocate, dar pot deveni foarte importante în situații excepționale, cum a fost pandemia de COVID-19, care a afectat numeroase tranzacții imobiliare.
💡 PRO TIP:
Atenție la situațiile speciale: dacă vinzi sau cumperi un apartament cu modificări neautorizate (de exemplu, un balcon închis fără autorizație), acest lucru trebuie menționat în contract pentru a evita surprize neplăcute ulterior.
La ce să mai acorzi atenție atunci când cumperi un imobil
1. Situația juridică a proprietății
- Imobilul nu este ipotecat, sechestrat sau grevat de sarcini
- Nu există drepturi de preempțiune, promisiuni de vânzare către alte persoane
- Nu există litigii pe rol care să vizeze proprietatea
- Imobilul nu face obiectul unei proceduri de expropriere
- Vânzătorul este singurul proprietar sau are acordul tuturor coproprietarilor
- Imobilul nu are datorii la utilități, întreținere sau taxe și impozite
- Imobilul nu are vicii ascunse cunoscute de vânzător
Este important ca aceste declarații să reflecte realitatea. În caz contrar, cumpărătorul poate solicita anularea contractului sau despăgubiri pentru prejudiciile suferite.
2. Starea imobilului
- Starea generală a imobilului (dacă necesită renovări)
- Dotările care rămân în proprietate (mobilier încorporat, aparate electrocasnice, etc.)
- Defecte cunoscute ale proprietății
- Eventuale lucrări de renovare sau reamenajare efectuate recent
- Modificări structurale și dacă acestea au fost autorizate legal
3. Cheltuielile aferente tranzacției
- Onorariul notarial
- Taxa de înscriere în cartea funciară
- Comisionul agenției imobiliare (dacă este cazul)
- Impozitul pe tranzacție
- Costuri pentru obținerea documentelor necesare (extrase CF, certificate fiscale, etc.)
În practica obișnuită din România, cumpărătorul suportă majoritatea acestor cheltuieli, cu excepția impozitului pe venit din transferul proprietăților imobiliare, care revine vânzătorului. Totuși, părțile pot conveni orice altă împărțire a costurilor.
💡 PRO TIP:
Este recomandat ca înainte de semnarea contractului să faci o vizită finală a proprietății și să întocmești un proces-verbal de predare-primire care să detalieze starea imobilului și a dotărilor incluse.
Concluzie
Un contract de vânzare-cumpărare bine pus la punct te poate ajuta să închei o tranzacție imobiliară fără bătăi de cap, pentru ambele părți implicate. Chiar dacă notarul se ocupă de partea legală și se asigură că actul respectă legea, e important să te implici activ și să verifici dacă toate lucrurile importante pentru tine sunt trecute clar în document.
Dacă observi că lipsește ceva sau anumite formulări nu sunt suficient de clare, nu te sfii să ceri modificări. Până la urmă, e vorba despre banii și siguranța ta. În plus, dacă situația e mai complicată sau valoarea proprietății e ridicată, merită să apelezi la un avocat specializat în tranzacții imobiliare. Poate fi o investiție care te scutește de multe probleme pe termen lung.
La final, ține minte: un contract bun este cel care protejează corect ambele părți și previne neînțelegerile prin claritate și precizie. Citește-l cu atenție, întreabă dacă ceva nu-ți e clar și asigură-te că tot ce ați discutat se regăsește în el.
Întrebări frecvente despre contractul de vânzare-cumpărare imobil
Cetățenii străini, persoane fizice, indiferent de țară, pot cumpăra apartamente sau case în România. Nu există nicio restricție în acest sens.
Însă terenul de sub construcție are un regim special.
Cetățeni din UE, SEE (Spațiul Economic European) și Elveția pot cumpăra terenuri în aceleași condiții ca cetățenii români.
Cetățenii din afara UE nu pot cumpăra terenuri în mod direct.
Pot cumpăra doar construcții (ex: apartamente), dar fără drept de proprietate asupra terenului Pot avea doar drept de folosință asupra terenului (uzufruct, superficie).
Sau pot înființa o firmă românească (SRL), iar aceasta poate cumpăra terenuri în România – o metodă des folosită de investitorii străini.
Persoanele juridice străine putând cumpăra atât imobile cât și terenuri.
